He aquí algunas respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el análisis de las plicas.

Una cuenta de depósito en garantía es un fondo creado en nombre del prestatario para pagar los impuestos a la propiedad y/o el seguro hipotecario. Los fondos se mantienen en una cuenta de custodia separada, y el dinero nunca es utilizado por Harvard University Employees Credit Union (HUECU) para otra cosa que no sea el pago de sus impuestos y seguros. Una cuenta de depósito en garantía ofrece una mejor manera de presupuestar los pagos de impuestos y seguros de la propiedad al hacer depósitos mensuales más pequeños en lugar de tener que reunir una suma global cuando se reciben las facturas. Garantiza que todos los impuestos y seguros se paguen a tiempo.

Un colchón de custodia es un saldo adicional en la cuenta de custodia que garantiza que siempre haya suficiente dinero en la cuenta para cubrir los gastos de la propiedad. Es el saldo más bajo que debería tener la cuenta de depósito en garantía, suponiendo que no se produzcan aumentos inesperados o pagos adicionales durante el año. Las regulaciones de las cuentas de depósito en garantía se rigen por la ley federal denominada Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA). La ley RESPA permite a HUECU mantener un colchón equivalente a dos meses de pagos en custodia.

Los importes de los impuestos sobre la propiedad fluctúan cada año; por lo tanto, los pagos de la plica deben ajustarse al alza o a la baja para adaptarse a cualquier cambio inesperado. Puede tratarse de un aumento con respecto al año anterior o de una disminución basada en las circunstancias del año anterior.

El déficit o superávit de su cuenta de depósito en garantía se calcula sumando el total de todos los desembolsos previstos que se pagarán con cargo a su cuenta de depósito en garantía entre agosto del año en curso y julio del año siguiente o próximo. Este total se divide por 12 meses para llegar al pago "base" o mensual de la cuenta de depósito en garantía necesario. Este pago de base se multiplica por 2 meses para determinar el "colchón" necesario que debe mantenerse en la cuenta de depósito en garantía durante todo el año.

(NOTA: Cualquier seguro hipotecario privado que se pague a través de su plica se resta de la plica base paymantes de calcular el colchón requerido).

Al saldo actual de la plica se le añaden los pagos previstos de la plica (normalmente el pago del 1 de agosto) y se le restan los desembolsos del seguro previstos en agosto. Esto crea el "Saldo actual

Proyección". La diferencia entre la "Proyección de Saldo Actual" y la "Proyección de Saldo Requerido" es la cantidad de déficit o excedente. La "Proyección de Saldo Requerido" se calcula determinando el saldo necesario al principio del año de custodia, después de que se realicen los 12 pagos básicos de la custodia y se paguen todos los desembolsos previstos y la cuenta de custodia nunca descienda por debajo del colchón requerido.

Los déficits de la cuenta de depósito en garantía se calculan para ser devueltos a lo largo de 12 meses. Transcurridos 12 meses, esta parte se elimina automáticamente de su pago, y se realizará otro análisis de la cuenta de depósito en garantía.

Otra opción es que el monto faltante puede ser pagado de una sola vez al comienzo del año de análisis de la plica. HUECU depositará entonces estos fondos en su cuenta de depósito en garantía y volverá a calcular su pago mensual utilizando el nuevo y más alto saldo inicial de depósito en garantía creado por su pago.

Una de las razones más comunes es que sus pagos de impuestos sobre la propiedad podrían haber subido y HUECU ajustó el pago para reflejar cualquier cambio

Esto sólo ocurrirá si tiene una hipoteca de tipo variable. Si se programa un cambio de tipo durante el año, esto cambiará la parte de capital e intereses de su pago. Si también tiene una cuenta de depósito en garantía, su pago de depósito en garantía fluctúa mediante el análisis anual del depósito en garantía en agosto. Este ajuste sólo modifica la parte del pago correspondiente al depósito en garantía y no el capital y los intereses.

El importe de su pago que se aplica al principal y a los intereses del préstamo no cambia y nunca lo hará si tiene una hipoteca de tipo fijo. La porción de su pago que se aplica a la cuenta de depósito en garantía cambiará debido a la cantidad de sus impuestos a la propiedad. HUECU debe reunir suficientes fondos en su cuenta de depósito en garantía para poder pagar todo lo que se debe por todos los impuestos y seguros.

HUECU agregará automáticamente el monto del faltante y/o la deficiencia al monto de su pago en custodia repartido en 12 meses. El monto del faltante y/o deficiencia puede ser pagado en su totalidad y HUECU volverá a calcular el pago de la cuenta en custodia en base a un saldo inicial más alto. Por último, se puede revisar una renuncia a la cuenta de depósito en garantía si se solicita. Si se aprueba, la cuenta de depósito en garantía se cerraría; todos los fondos de la cuenta se reembolsarían al prestatario y éste sería responsable del pago de los impuestos que se adeuden en el futuro.

NOTA: Los préstamos que cuentan con un seguro hipotecario privado no pueden optar a la exención de la plica.

La cantidad mínima que puede tener un pago de depósito en garantía es la cantidad total de todos los pagos a realizar durante el año dividida por 12 meses. Si hay fondos extra en la cuenta de depósito en garantía de lo que se requiere para pagar los desembolsos del año, HUECU está obligado por RESPA a desembolsar cualquier fondo de vuelta al prestatario si la cantidad es superior a 50 dólares.

La mayoría de los pueblos/ciudades no actualizan los importes de los impuestos del año hasta julio. HUECU espera hasta que se paga el primer plazo de impuestos de agosto antes de empezar a revisar las cuentas para asegurarse de que todo es correcto en las cuentas de depósito en garantía. Esta revisión se termina en algún momento de agosto y luego se envía la declaración final. Queremos asegurarnos de que hay tiempo para todos, para ajustar cualquier posible cambio en los pagos que se deben hacer en septiembre.

No se aplican cargos si hay un déficit o deficiencia en su cuenta de depósito en garantía, o si el saldo de la cuenta de depósito en garantía se vuelve negativo. HUECU siempre realizará los pagos de impuestos y seguros en custodia antes de su vencimiento, independientemente del saldo de la cuenta de custodia. Cualquier escasez y/o deficiencia se repartirá a lo largo de 12 meses.

¿Preguntas adicionales?

Póngase en contacto con nosotros en el 617-495-4460 o por correo electrónico en HUECU_Mortgage@harvard.edu. Estamos disponibles de lunes a viernes de 8:30 a 16:30 para responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre su cuenta de depósito en garantía.

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